Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется собственниками квартир самостоятельно. Если правом выбора способа управления многоквартирным домом своевременно не воспользоваться, сработает правило о выборе для дома управляющей организации местной администрацией. И тогда жильцы уже не смогут в течение года повлиять на выбор управляющей организации или условий ее работы, а также на стоимость предоставленных услуг.

Что такое формы и способы управления многоквартирным домом и какие они бывают?
Непосредственная форма управления многоквартирным домом
Данная форма предполагает, что граждане самостоятельно принимают решения о порядке обслуживания общих помещений, проведении текущих и капитальных ремонтов. Самые важные (о реконструкции, о формировании фонда на капитальный ремонт или получения на эти цели кредита) принимаются только на общем собрании собственников жилья. Оперативные решения доверяются Совету многоквартирного дома. Образование Совета обязательно, если в доме более 4-х квартир.
Совет готовит общие собрания собственников, контролирует исполнение решений (например, работу подрядчиков), готовит отчеты о проделанной работе. Председателю Совета многоквартирного дома выдаются доверенности от собственников жилья, на основании которых он заключает договоры с подрядчиками или управляющими организациями. Наделить его полномочиями можно также посредством принятия соответствующего решения на общем собрании. Председатель и все члены Совета должны быть собственниками жилья в управляемом доме.
Если в доме не больше 16 квартир, все решения принимаются и документы подписываются самими собственниками. Если же квартир больше, они могут передать полномочия управляющей организации.
Управление многоквартирным домом с помощью ТСН
ТСН (товарищество собственников недвижимости) – самостоятельное юридическое лицо. Можно создать одно ТСН на дом или на несколько жилых многоквартирных зданий, даже целый квартал .
Допускается такая форма и для индивидуальных жилых домов.
Основные решения при избрании способа управления ТСН принимаются общим собранием его членов, непосредственно управляет многоквартирным
домом правление ТСН с председателем. ТСН может либо поручать выполнение работ собственникам помещений, либо нанимать работников по трудовому договору, либо передать все работы подрядным организациям.
Товарищество заключает договоры, касающиеся обслуживания дома: на ремонтные работы, вывоз мусора, договоры аренды помещений или земельных участков, находящихся в общей собственности. У ТСН есть собственные средства: это деньги, поступающие от взносов его членов или субсидий государства по федеральным целевым программам.
Управление посредством заключения договора с управляющей организацией
В этом случае собственники квартир подписывают договор с управляющим или управляющей организацией – и перекладывают все заботы о доме на плечи профессионалов.
Управляющая организация может заключать договор с каждым хозяином квартиры или один общий – с ТСН. До передачи покупателям квартир в новом доме договор с управляющей организацией заключает застройщик. Если же жители дома не решили, кто будет управлять данным домом, то управляющую компанию выберет на конкурсной основе местная администрация. Администрация также выбирает управляющую организацию для дома, только что введенного в эксплуатацию. Собственники будут обязаны подписать с выбранной на конкурсной основе ,управляющей компанией договор. Договор управления можно заключать лишь в пределах срока установленного Жилищным кодексом. Для застройщика максимальный срок равен 3 месяцам, для договора по инициативе местной администрации установлены пределы от 1 до 3-х лет, для самих собственников квартир – от 1 года до 5 лет. Таким образом, сменить управляющую компанию, если она должным образом выполняет свои обязанности, можно не чаще, чем 1 раз в год.
Когда управляют частным домом, то никакого способа управления выбирать не требуется.
Порядок выбора формы управления
Собственники жилья принимают решение о выборе формы управления на общем собрании. Его проводят в форме
* «совместного присутствия» (когда жители дома собираются в одном месте и голосуют одновременно);
* в форме заочного голосования (когда собственникам квартир раздают бюллетени, которые они заполняют и сдают инициативной группе в указанный в бюллетене срок).
Второй способ разрешается применить только, если на традиционное общее собрание (первый способ) не пришло достаточное для принятия решения количество собственников (кворум). Кворум считается не в числе пришедших людей, а в процентном соотношении имеющихся у них голосов к общему количеству голосов всех жителей дома.
Например, воспользуемся простой формулой расчета 1 кв. м=1 голос (пропорциональность к площади – обязательное требование для голосов на общем собрании собственников МКД). По документам устанавливаем общую площадь жилых помещений в доме и берем ее за 100 %. Затем рассчитываем, сколько процентов составляют от общей площади голоса пришедших на собрание лиц. Если более 50 % - тогда кворум для выбора способа управления есть. В этом случае можно провести собрание и принять легитимное решение. Если же менее 50 %, придется обратиться к заочной форме.
Рассмотрим, как подготовить и провести каждую из указанных форм общего собрания.
Подготовка к собранию при непосредственном участии собственников помещений
Собственников необходимо уведомить о собрании за 10 дней до его проведения. Для подтверждения легитимности собрания уведомлять их нужно в письменном виде. ЖК предусматривает три способа уведомления:
* почтой (заказным письмом с уведомлением);
* лично под роспись;
* путем размещения информации на стенде соответствующего многоквартирного дома.
Рекомендуем сочетать данные способы уведомления (например, пройтись по квартирам, раздавая информацию о собрании и собирая подписи, а потом еще и разместить объявление). Уведомление о проведении собрания должно содержать определенную информацию: о времени и месте его проведения; повестке; инициаторе; возможности ознакомиться со справочными материалами (время и место ознакомления); форме собрания.
Кроме того, определенный способ уведомления может быть узаконен на проводившемся ранее общем собрании собственников. Например, решением общего собрания установлено, что именно размещение объявления на информационном щите – легитимный способ уведомить всех жителей о
собрании. Тогда не используются ни заказные письма, ни вариант с уведомлением «под роспись». Только предусмотренное решением объявление на стенде.
Проект протокола
К проведению общего собрания необходимо подготовить проект протокола, в который включить обязательные для рассматриваемой ситуации вопросы:
* выборы председателя и секретаря собрания;
* выборы счетной комиссии (необязательны, но в случае большого количества собственников без нее не обойтись);
* выбор формы управления многоквартирным домом;
* выбор места хранения данного протокола.
После каждого вопроса указываются предложения, внесенные инициатором собрания и другими собственниками, а также результаты голосования по поводу этих предложений. В ходе собрания достаточно будет отметить на проекте результаты голосования и указать, какое решение в итоге принято. Это очень удобно. Кроме того, повестку дня общего собрания собственников менять запрещается, а значит, составление протокола в ходе собрания лишь внесет ненужную суматоху в его работу.
Проведение общего собрания
Регистрация участников
Перед собранием необходимо провести регистрацию пришедших: отметить их на отдельном листе под роспись, проверить документы (паспорт, правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи, а также свидетельство о государственной регистрации права). Это позволит определить, есть ли кворум. Количество пришедших и процент принадлежащих им голосов также фиксируются в протоколе.
Порядок голосования и ознакомления всех собственников с принятым решением
Голоса, как мы говорили выше, учитываются пропорционально принадлежащей собственнику жилой площади. Дабы не рассчитывать каждый раз отношение всей площади жилых помещений дома к площади конкретной квартиры, удобно считать по системе 1 кв.м=1 голосу.
Вследствие использования данной системы, голоса будет проще посчитать при голосовании бюллетенями, где для каждого собственника указана
площадь его квартиры согласно свидетельству из регистрационной службы. Например, можно выдавать бюллетени на руки при регистрации, вписывая в них сразу площадь квартиры из представленных собственником документов. Решение по вопросу принимается в случае, если за него отдали более 50 % голосов. За 100 % принимается общее число голосов всех, кто зарегистрировался на собрании.
Особенное внимание стоит обратить на представителей по доверенности. Во избежание в будущем проблем, стоит требовать нотариально удостоверенные доверенности, с подлинником которых секретарь собрания знакомится, а копии приобщает к протоколу.
В течение 10 дней после проведения собрания его инициатор обязан довести принятое решение о выборе формы управления домом до всех жителей. Порядок оповещения предусмотрен законом: объявление с результатами собрания вывешивается в самом доме, в каком-нибудь общедоступном месте. Протокол прошивается вместе с бюллетенями, подписывается на последнем листе протокола – счетной комиссией, секретарем, председателем собрания, а на сшиве председателем и секретарем.
Подготовка к заочному голосованию
Здесь необходимо не только раздать всем собственникам уведомления, но подготовить и распространить среди них бланки решений о выборе формы управления. Каждый бланк решения должен содержать
* фамилию, имя, отчество и паспортные данные собственника;
* реквизиты документов, подтверждающих право на жилплощадь;
* пункты повестки собрания, которые затем собственник заполняет, указывая по поводу каждого предложения «за», «против» или «воздержался»
Для удобства подсчета можно также указать количество принадлежащих собственнику голосов.
Это единственный разрешенный Жилищным кодексом для заочного голосования вариант оформления решения.
Уведомление о заочном голосовании содержит сроки, в которые необходимо заполнить и сдать прилагаемую форму решения, а также место сдачи.
Проведение заочного голосования
Инициатор собрания подсчитывает голоса за выбор формы управления домом на основании сданных решений. Для принятия решения достаточно так называемого простого большинства голосов – более 50 % от общего
числа голосов, принадлежащих лицам, сдавшим решения. Если собственник допустил ошибку и отметил несколько вариантов решения по какому-то вопросу (например, сразу и «за», и «воздержался»), то эти решения не учитываются при подсчете голосов по данному вопросу. Результаты заочного голосования, как и при проведении собрания в форме совместного присутствия, описываются в протоколе, к которому приобщаются все решения собственников.
Как избежать сомнений в легитимности общего собрания собственников и принятого им решения
Выбор формы управления – судьбоносное решение, как для собственников, так и для ТСН, управляющей организации. Нередко вокруг решений общих собраний о выборе способа управления разворачивается настоящая война. Чтобы выбор собственников был признан легитимным, необходимо обратить внимание на следующие моменты.
Во-первых, тщательно проверять документы собственников и особенно доверенности ,в которых должно быть указано конкретное полномочие на участие в общих собраниях или общее – на реализацию всех правомочий собственника многоквартирного дома. Проверяйте сроки действия паспортов и доверенностей.
Во-вторых, при очном собрании постараться собрать кворум несколько больше 50 %: тогда от голосов одного-двух лиц, которые неправильно заполнили решения собственника или принесли просроченную доверенность, не будет зависеть кворум и действительность решений, принятых собранием.
В-третьих, хранить в указанном в протоколе месте как сам протокол, так и все относящиеся к нему документы: подтверждающие направление собственникам уведомлений о собрании почтовые квитанции и почтовые уведомления, фото доски объявлений многоквартирного дома; листы регистрации собственников на собрании; письменные решения собственников.

Источник: simadm.ru/press/government/1628